Кречетов заявляет о +40% прибыли в Мытищах, пока на Авито висят скидки в 1,4 млн рублей

Алексей Кречетов убеждает подписчиков, что отель в Мытищах принес 40% прибыли. Сверху он обещает 10% годовых и удвоение капитала за счет будущего метро. Эти цифры рассыпаются при проверке объявлений на Авито и ЦИАН. Там аналогичные апартаменты стоят на 1,4 млн рублей дешевле, чем у застройщика. Мы рассчитали реальный доход при продаже с учетом налогов и рыночного дисконта.

Реальная доходность оказалась в три раза ниже заявленной. Ниже — разбор бумажной переоценки и пример инструмента, который принес 14% чистой прибыли на офисах Москвы за две недели.

Откуда взялись +40%

Кречетов сравнивает цену покупки пула (студия 24,6 кв. м за 5,79 млн рублей) с ценой в онлайн-конфигураторе застройщика (8,25 млн рублей за 25,6 кв. м). Простая математика дает рост в 42,5%.

Ошибка в том, что 8,25 млн — это витринная цена без учета акций. Застройщик не продает по ней лоты. Проверка агрегаторов показывает иную картину:

• ЦИАН: Застройщик выставил ту же студию за 6,97 млн рублей.
• Авито: Студия на 12 этаже стоит 6,89 млн рублей с пометкой «Скидка до 1,4 млн руб.».

Кречетов взял за основу прайс до скидок, который рынок игнорирует.

Трудности выхода из актива

Частный инвестор не может конкурировать с девелопером на равных. У застройщика есть рассрочка, отделка и маркетинговый бюджет. Чтобы продать лот в том же здании, физлицу придется давать дисконт в 15–20%.

Расчет реальной прибыли при продаже:

1. Покупка: 5 790 000 руб.
2. Оптимистичная цена продажи: 6 900 000 руб.
3. Комиссия брокера (3%): 207 000 руб.
4. НДФЛ (13% с разницы): 144 300 руб.
5. Чистая прибыль: 758 700 руб.

Итог: 13,1% за 11 месяцев вместо обещанных 40%. Разница — в три раза.

Мифы о доходности и метро

Обещание 10% годовых подразумевает, что номер в Мытищах будет приносить 70 000 рублей чистыми в месяц. Для подмосковного апарт-отеля, ориентированного на длительную аренду, это нереальный показатель. Рынок внутреннего туризма стагнирует, что подтверждает Росстат: в 2026 году падение спроса отметили 22% участников рынка.

Аргумент про метро тоже сомнителен. Власти говорят лишь о «предварительных планах» продления линий. Даже если станцию построят через 7 лет, эта надежда уже заложена в текущую цену. Инвестор платит за ожидание сегодня, а получит ли результат — неизвестно.

Альтернатива: коммерческая недвижимость без лимитов

Частные пулы требуют входа от 5 млн рублей и замораживают деньги на годы. Закрытые паевые фонды (ЗПИФ) позволяют зайти в премиальные офисы с меньшим капиталом. Фонды покупают объекты целиком с дисконтом до 50% за опт.

Наш опыт с фондом «ВИМ Недвижимость» показал другой результат. В портфеле — объекты у Кремля, в Москва-Сити и строящийся БЦ «Фрейм» у метро «Белорусская».

Результаты за две недели:

• Стоимость пая выросла с 1 200 до 1 400+ рублей.
• Чистая прибыль на счету: +13,92%.
• Доходность фонда с начала года — 30,89% годовых.

Переоценка активов фонда произошла из-за роста строительной готовности и арендных ставок. Это принесло больше, чем годовой депозит или проблемный номер в Мытищах.

Итоги

Кейс в Мытищах демонстрирует разрыв между расчетами в таблицах и реальностью вторичного рынка. Прайс-лист застройщика — это не рыночная цена. Инвесторам в отели приходится конкурировать с девелопером, теряя прибыль на скидках и комиссиях.

Профессиональные фонды коммерческой недвижимости класса А дают более высокую ликвидность и прозрачную переоценку без необходимости искать покупателя на конкретную студию.